Покупката или продажбата на недвижим имот е едно от най-значимите финансови решения в живота на човек. Освен емоционалната стойност, сделката е свързана и с редица данъци и такси, които често остават неясни за купувачи и продавачи. Нашият екип създаде това подробно ръководство, за да обясни всички основни разходи при придобиване или прехвърляне на собственост върху имот в България.

 

Основни видове разходи при сделка с имот

Когато се извършва сделка за покупка или продажба на недвижим имот, разходите обикновено могат да се разделят на няколко групи:

1. Държавни такси и данъци – нотариална такса, местен данък за прехвърляне на имота, такса за вписване.
2. Нотариални и административни разходи – хонорар на нотариуса, удостоверения и справки.
3. Разходи за купувача – банкови такси при ипотека, комисионни към брокери.
4. Разходи за продавача – данък върху дохода от продажбата, ако е приложим.

Нотариална такса

Нотариалната такса е задължителен разход, който се заплаща на нотариуса за изповядване на сделката. Размерът ѝ е регламентиран от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и зависи от:

• Декларираната цена на имота (или данъчната му оценка – взема се по-високата стойност).
• Стойността на правата, които се прехвърлят.
• Услугите, които нотариусът предоставя (например изготвяне на проекта на нотариален акт).

Размерът на нотариалната такса се изчислява по скала, като процент от стойността на имота, и варира – колкото по-висока е цената на имота, толкова по-голяма е таксата, но процентът постепенно намалява.

Местен данък при прехвърляне на имот

Един от най-съществените разходи е местният данък при възмездно придобиване на имущество. Той се заплаща към общината, на чиято територия се намира имотът.

• Размерът на този данък е между 2% и 3% от стойността на имота (данъчната оценка или договорената цена – взема се по-високата).
• Точният процент се определя от съответната община. Например в София данъкът е 3%, докато в по-малки общини може да е по-нисък.
• По правило данъкът се заплаща от купувача, но в някои случаи страните могат да се договорят за друго разпределение.

Такса за вписване

След подписване на нотариалния акт е необходимо неговото вписване в Имотния регистър към Агенция по вписванията.
Таксата за вписване е 0,1% от цената на имота (или данъчната оценка – отново се взема по-високата).

Тази такса гарантира, че собствеността ще бъде отразена официално в регистрите и ще бъде публична.

Административни разходи и удостоверения

Освен основните такси, съществуват и допълнителни разходи, свързани с подготовката на сделката. Те включват:

• Удостоверение за данъчна оценка – издава се от общината.
• Скица или схема на имота – издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
• Удостоверения за липса на тежести – проверка в Имотния регистър.
• Други документи – например удостоверение за семейно положение, ако е приложимо.

Тези документи обикновено струват между 10 и 50 лева всеки, но са задължителни, за да може нотариусът да изповяда сделката.

Данъци и такси за купувача

Ако сте купувач, трябва да предвидите следните разходи:

• Местен данък – 2–3% от цената на имота.
• Нотариална такса – според тарифата.
• Такса вписване – 0,1%.
• Банкови такси (ако има ипотечен кредит) – такса за усвояване на кредита, такса за оценка на имота, застраховка.
• Комисионна към брокер – обичайно 2–3% от продажната цена.

Данъци и такси за продавача

Продавачът обикновено има по-малко разходи, но те също трябва да бъдат отчетени:

• Данък върху дохода от продажба – ако имотът е притежаван по-малко от 3 години (за основно жилище) или 5 години (за други имоти), може да се дължи данък от 10% върху реализираната печалба.
• Разходи за документи – скици, удостоверения, справки.
• В някои случаи страните могат да се договорят продавачът да поеме част от разходите по сделката.

Кой поема разходите – купувачът или продавачът?

По традиция в България основните такси (местен данък, нотариална такса, такса вписване) се заплащат от купувача.
Продавачът обикновено поема само личните си данъчни задължения и административните разходи по подготовката на документите.

Въпреки това, законът позволява свободно договаряне и страните могат да се споразумеят разходите да бъдат разпределени по различен начин.

Пример за изчисление на разходите

За по-голяма яснота ще дадем пример:
Ако се купува апартамент на цена 150 000 лв. в София:

• Местен данък (3%) – 4 500 лв.
• Такса вписване (0,1%) – 150 лв.
• Нотариална такса – приблизително 1 000 – 1 500 лв.
• Административни документи – около 100 – 200 лв.

Общо разходи за купувача: около 6 000 – 6 500 лв.

Полезни съвети при сделка с имот

• Винаги проверявайте данъчната оценка на имота предварително.
• Събирайте всички необходими удостоверения навреме, за да избегнете забавяне.
• Ако купувате чрез кредит, предвидете допълнителните банкови разходи.
• Консултирайте се с нотариус или юрист за най-актуална информация.

 

Заключение

Данъците и таксите при покупка или продажба на имот са неизбежна част от процеса. Те включват местен данък, нотариална такса, такса за вписване и административни разходи. Основната тежест пада върху купувача, докато продавачът обикновено има по-малко финансови задължения.

Добрата подготовка и ясното разбиране на всички разходи ще ви помогнат да планирате бюджета си правилно и да избегнете неприятни изненади. Нашият екип препоръчва винаги да се консултирате със специалисти, за да бъдете сигурни, че сделката ще бъде изповядана законосъобразно и без рискове.

*Цените са ориентировъчни моля да се консултирате със специалист от тук