Какви са данъците и таксите при покупка или продажба на имот?

Покупката или продажбата на недвижим имот е едно от най-значимите финансови решения в живота на човек. Освен емоционалната стойност, сделката е свързана и с редица данъци и такси, които често остават неясни за купувачи и продавачи. Нашият екип създаде това подробно ръководство, за да обясни всички основни разходи при придобиване или прехвърляне на собственост върху имот в България.

Основни видове разходи при сделка с имот

Когато се извършва сделка за покупка или продажба на недвижим имот, разходите обикновено могат да се разделят на няколко групи:

Държавни такси и данъци – нотариална такса, местен данък за прехвърляне на имота, такса за вписване.
Нотариални и административни разходи – хонорар на нотариуса, удостоверения и справки.
Разходи за купувача – банкови такси при ипотека, комисионни към брокери.
Разходи за продавача – данък върху дохода от продажбата, ако е приложим.

Нотариална такса

Нотариалната такса е задължителен разход, който се заплаща на нотариуса за изповядване на сделката. Размерът ѝ е регламентиран от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и зависи от:

Декларираната цена на имота (или данъчната му оценка – взема се по-високата стойност).
Стойността на правата, които се прехвърлят.
Услугите, които нотариусът предоставя (например изготвяне на проекта на нотариален акт).

Размерът на нотариалната такса се изчислява по скала, като процент от стойността на имота, и варира – колкото по-висока е цената на имота, толкова по-голяма е таксата, но процентът постепенно намалява.

Местен данък при прехвърляне на имот

Един от най-съществените разходи е местният данък при възмездно придобиване на имущество. Той се заплаща към общината, на чиято територия се намира имотът.

Размерът на този данък е между 2% и 3% от стойността на имота (данъчната оценка или договорената цена – взема се по-високата).
Точният процент се определя от съответната община. Например в София данъкът е 3%, докато в по-малки общини може да е по-нисък.
По правило данъкът се заплаща от купувача, но в някои случаи страните могат да се договорят за друго разпределение.

Такса за вписване

След подписване на нотариалния акт е необходимо неговото вписване в Имотния регистър към Агенция по вписванията.
Таксата за вписване е 0,1% от цената на имота (или данъчната оценка – отново се взема по-високата).

Тази такса гарантира, че собствеността ще бъде отразена официално в регистрите и ще бъде публична.

Административни разходи и удостоверения

Освен основните такси, съществуват и допълнителни разходи, свързани с подготовката на сделката. Те включват:

Удостоверение за данъчна оценка – издава се от общината.
Скица или схема на имота – издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
Удостоверения за липса на тежести – проверка в Имотния регистър.
Други документи – например удостоверение за семейно положение, ако е приложимо.

Тези документи обикновено струват между 10 и 50 лева всеки, но са задължителни, за да може нотариусът да изповяда сделката.

Данъци и такси за купувача

Ако сте купувач, трябва да предвидите следните разходи:

Местен данък – 2–3% от цената на имота.
Нотариална такса – според тарифата.
Такса вписване – 0,1%.
Банкови такси (ако има ипотечен кредит) – такса за усвояване на кредита, такса за оценка на имота, застраховка.
Комисионна към брокер – обичайно 2–3% от продажната цена.

Данъци и такси за продавача

Продавачът обикновено има по-малко разходи, но те също трябва да бъдат отчетени:

Данък върху дохода от продажба – ако имотът е притежаван по-малко от 3 години (за основно жилище) или 5 години (за други имоти), може да се дължи данък от 10% върху реализираната печалба.
Разходи за документи – скици, удостоверения, справки.
В някои случаи страните могат да се договорят продавачът да поеме част от разходите по сделката.

Кой поема разходите – купувачът или продавачът?

По традиция в България основните такси (местен данък, нотариална такса, такса вписване) се заплащат от купувача.
Продавачът обикновено поема само личните си данъчни задължения и административните разходи по подготовката на документите.

Въпреки това, законът позволява свободно договаряне и страните могат да се споразумеят разходите да бъдат разпределени по различен начин.

Пример за изчисление на разходите

За по-голяма яснота ще дадем пример:
Ако се купува апартамент на цена 150 000 лв. в София:

Местен данък (3%) – 4 500 лв.
Такса вписване (0,1%) – 150 лв.
Нотариална такса – приблизително 1 000 – 1 500 лв.
Административни документи – около 100 – 200 лв.

Общо разходи за купувача: около 6 000 – 6 500 лв.

Полезни съвети при сделка с имот

Винаги проверявайте данъчната оценка на имота предварително.
Събирайте всички необходими удостоверения навреме, за да избегнете забавяне.
Ако купувате чрез кредит, предвидете допълнителните банкови разходи.
Консултирайте се с нотариус или юрист за най-актуална информация.

Заключение

Данъците и таксите при покупка или продажба на имот са неизбежна част от процеса. Те включват местен данък, нотариална такса, такса за вписване и административни разходи. Основната тежест пада върху купувача, докато продавачът обикновено има по-малко финансови задължения.

Добрата подготовка и ясното разбиране на всички разходи ще ви помогнат да планирате бюджета си правилно и да избегнете неприятни изненади. Нашият екип препоръчва винаги да се консултирате със специалисти, за да бъдете сигурни, че сделката ще бъде изповядана законосъобразно и без рискове.

*Цените са ориентировъчни моля да се консултирате със специалист от тук